23/06/2010

Tout va bien dans l'immobilier genevois ?

J'étais assez étonné par l'annonce de la BNS selon laquelle il existe une bulle immobilière et qu'elle risquait d'éclater prochainement. Non pas que cette affirmation soit dénuée de sens. Au contraire il faut être fou pour penser que les bulles financières puissent continuer à grossir indéfiniment sans jamais dégonfler. Non, ce qui m'a étonné c'est qu'il est très rare qu'on ose dire la vérité dans ce domaine. En général, on a trop peur justement de précipiter le dégonflement de cette bulle ! Il s'agit au contraire de bénéficier le plus longtemps possible des juteux bénéfices qu'elle permet d'engranger. Faire croire au consommateur qu'en achetant tout de suite il est assuré de payer moins cher qu'à l'avenir, c'est s'assurer qu'il ne va pas faire l'énorme bêtise d'attendre que les prix soient au plus bas pour acheter. L'économie a besoin de gogos pour fonctionner...

Donc, pourquoi avoir fait cette annonce ? Sans doute s'agit-il d'une erreur. Une parole malheureuse lâchée par un porte-parole trop honnète. Et la réaction des milieux concernés ne s'est pas faite attendre. Dans l'édition d'aujourd'hui, la Tribune donne la parole aux milieux immobiliers, qui comme prévu nous certifient que la Banque Nationale a fait une erreur de jugement. En réalité, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes. Continuez à acheter braves gens, endettez-vous et participez à cet effet de bulle. La bonne santé du marché immobilier est à ce prix. Et tant pis si vous n'avez pas assez pour rembourser vos crédits. Ce ne sera plus alors le problème des entrepreneurs.

Il y a d'ailleurs un fossé gigantesque entre les intérêts des milieux immobiliers et ceux de la population. La préoccupation de cette dernière, c'est de pouvoir se loger à des prix corrects. Ce qui en réalité est composé de deux préoccupations distinctes: se loger et à prix correct. La préoccupation des milieux immobiliers, c'est de faire le maximum de bénéfices sur la construction. On pourrait croire que pour réaliser cela, il faille construire beaucoup. Mais au contraire, le mieux pour eux c'est de construire peu, pour diminuer les frais engagés et conserver une situation de pénurie et ainsi continuer à vendre les logements à des prix indécents. C'est bien cette situation qui leur permet de conserver la marge maximale.

Il est donc clair que les préoccupations de la population ne peuvent être réalisées, car elles sont inconciliables avec celle des milieux immobiliers. Donc les prix vont continuer à prendre l'ascenseur et la population va de plus en plus s'endetter pour acquérir des logements. Voir pour simplement payer un loyer. Jusqu'à ce que... trop de monde ne puisse plus rembourser! Alors la bulle va éclater et les prix vont redescendre.

Si on a un tant soit peu de jugeote, il faut donc refuser cette situation et attendre un meilleur moment pour faire l'acquisition d'un logement. Un de ces jours, la bulle immobilière va se dégonfler comme l'a prédit la BNS. Et alors, il sera très facile de trouver des logements à un prix raisonnable...

10:23 Publié dans Economie, Genève | Tags : immobilier, crise | Lien permanent | Commentaires (8)

Commentaires

Bonjour, pendant longtemps j'ai eu le même point de vue que vous sur le rôle des "milieux immobiliers" dans la pénurie. Et puis deux choses m'ont fait relativiser mon jugement: d'abord, ces "milieux" sont composés d'intervenants qui n'ont pas tous les mêmes intérêts, il me semble. De Jean-Pierre Magnin (ou de ses émules disons) à la Caisse de pension des fonctionnaires, en passant par l'Hospice général et les grandes compagnies d'assurance, les comportements et objectifs diffèrent forcément. D'autre part, le stock d'intervenants évolue: s'il y a des nouveaux entrants, ils devront bien construire quelque chose pour en tirer profit, la quantité d'immeubles libres étant réduite. Enfin je ne sais pas.

Écrit par : rigolaux | 23/06/2010

Ca se défend. Mais je ne parle en réalité que des entrepreneurs, ceux qui construisent, et non des propriétaires. Il est évident que les gens que vous citez ont des intérêts plus proches de ceux de la population. Et ils sont aussi victimes de la hausse des prix.

Écrit par : Kad | 23/06/2010

Oui et c'est ça le problème: promoteurs crapuleux, assurances sans scrupules, sympathique Caisse de pension et gentil Hospice sont tous des entrepreneurs à un moment ou à un autre, d'où la difficulté de jeter la pierre en bloc.

Écrit par : rigolaux | 23/06/2010

Il faur prendre garde au fait qu'il y a deux bulles intriquées.

Les bulles immobilières locales, genre arc lémanique.

Mais aussi une bulle immobilière globale liée à celle de la valeur des actifs sur le plan mondial.

Écrit par : CEDH | 23/06/2010

Hi Kad

côté entrepreneurs:
qu'en est-il par ex rue Rousseau des travaux de rénov de l'hotel rousseau 13,
où un entrepreneur portugais avait l'habitude d'y faire travailler tous sans papiers venu,

sachant que cet entrepreneur portugais avait tous les fonds nécessaires
toute liberté de décision et de choix d'emploi & contrats
tous fonds nécessaires à la réalisation des travaux

ce que nous avons vu: des files, des queues de sans papiers, capverdiens ou pas,
continuant d'attendre l'embaûche
à quel tarif? aucune idée!

pourquoi, dans ce cadre particulièrement "cool", nos autorités, bien qu'informées, laissent faire ces pratiques d'emploi au noir?

tandis que le proprio nouveau est américain,
l'entrepreneur portugais, depuis 2009, est le même
dto ses méthodes d'emplois au noir


Et avec ce non respect des lois, des chômeurs suisses en attente de tout job,

De qui se moquent les responsables de la ville, des services de l'emploi, etc, ici?

Écrit par : na...ya | 23/06/2010

Vous avez raison na...ya, ça montre bien à quel point le lobby immobilier fait ce qu'il veut. Il n'est pas concerné par les lois parce qu'il est protégé par les autorités. Après on nous dit que Genève va construire 2500 logements par an ? C'est une blague. Une détente sur le marché de l'immobilier ferait perdre beaucoup trop de bénéfices à ceux qui prennent les décisions en coulisses.

Écrit par : Kad | 23/06/2010

Bonjour Kad,

Les entrepreneurs n'ont pas forcement interet a la penurie actuelle.. leur interet serait au contraire de pouvoir construire beaucoup plus que c'est le cas actuellement. Aujourd'hui ils sont nombreux a quitter le canton de Geneve parce que les delais de realisation des projets sont trop long et donc trop couteux.

Les regies ont sans doute le plus interet a la penurie... mais elles aussi pourraient sans doute avoir beaucoup plus d'actif rentable s'il y avait une production de logement plus importante.

Les proprietaires de villas sont les plus directement interesses... ils oublient que l'absence de construction de logements a Geneve conduit a des nuisances de circulation dont ils sont les premieres victimes. Les communes aussi.. qui mettent de l'huile sur le feu des oppositions.

L'Asloca n'est pas en reste qui defend principalement les rentes de situation des locataires actuels.. au detriment des futurs locataires.

Il y a une autre question derriere celle ci sur la representation politique au parlement cantonal. Longtemps j'ai pense que le mode de scrutin nominal ou chacun choisi son depute etait le mode le plus democratique... je me rends compte qu'il conduit a un parlement de lobbyistes : les liberaux sont des representant des syndicats patronaux et de l'immobilier - avec comme toujours a droite des avocats en mal de publicite professionnelle-, les deputes socialistes sont presque tous d'abord des deputes ASLOCISTES, les MCG des policiers.. ce n'est pas avec la somme des interets particuliers qu'on fait une vision propice a l'interet general.

Enfin sur la question de la bulle, elle pose aussi des questions sur la stabilite financiere suisse. La gestion publique suisse est EXEMPLAIRE.. surtout par rapport a la gestion de la plupart des pays europeens a commence par la France.. mais la gestion publique espagnol etait aussi exemplaire jusqu'a il y a qq mois. Si l'Espagne sombre ce n'est pas en raison de son endettement... mais de l'endettement excessif des menages sur la bulle immobiliere. Il n'est pas exclu que ce risque ce realise en Suisse aussi. Le taux d'endettement des menages y est parmi les plus fort d'Europe : les Suisses achetent peu leur logement, mais quand il le font ils s'endettent plus que tout autre europeen, et ne remboursent pas. Une bulle immobiliere serait donc beaucoup plus grave en Suisse que partout ailleurs en Europe. Elle ferait sombrer des banques devenues si grosses que le pays entier aurait du mal a les sauver.

Cordialement,

Antoine Vielliard

Écrit par : Antoine Vielliard | 05/08/2010

Bonjour Antoine et merci pour cette intervention.

Je continue à penser que les milieux immobiliers (même si c'est un peu vague...) ont tout intérêt à maintenir une situation de pénurie. Ce qui compte dans tout business n'est pas le chiffre d'affaire, mais la marge bénéficiaire. Il est clair qu'au prix de la construction en Suisse, il ne serait pas rentable de vendre du logement au prix français par exemple. Donc mieux vaut vendre moins et plus cher.

Pour ce qui est de votre analyse de la démocratie suisse, il y a un peu de vrai. La Suisse est spécialiste des compromis mous. Toutefois, je préfère cette situation à celle qui prévaut en France. (en tant que binational, je me permets la comparaison) L'alternance déploie des effets pervers. Le nouveau gouvernement détruit ce que le précédent a construit et ainsi de suite. Le résultat est vraiment déplorable, je trouve. Sans parler des réactions du peuple, qui descend dans la rue pour contrer toutes les lois promulguées par le gouvernement qu'il a élu. Et ça n'est pas le chef de file de votre parti, qui plaide pour un gouvernement réunissant toutes les forces vives du pays, qui dira le contraire.

Pour ce qui est de la bulle, c'est vrai qu'en Suisse, la coutume veut qu'on ne rembourse jamais les dettes immobilières. Car posséder de l'immobilier revient trop cher en impôts. Mais je pense tout de même que la situation est plus saine qu'ailleurs, car les gens ont dans l'écrasante majorité des cas l'argent pour payer les intérêts de leurs dettes. Les banques contrôlent la solvabilité des acheteurs et compte tenu du relativement bas taux de chômage, il est assez rare que les choses changent.

La bulle que je vois plutôt éclater, c'est celle des prix. Car actuellement, les prix des logements sont surévalués. Et évidemment, si les prix baissent, il y aura tout de même des gens qui en subiront les conséquences: les spéculateurs, qui sont de toute manière responsables de cette situation, ainsi que ceux qui auront acheté des logements beaucoup trop chers et seront obligés de les revendre à un prix largement inférieur.

P.S. Je viens d'acheter un appartement sur votre commune et je n'ai donc pas eu la patience d'attendre pour suivre le conseil que j'ai moi-même donné dans le dernier paragraphe de ce billet! Acheter en Suisse en ce moment n'est tout simplement pas possible!

Écrit par : Kad | 05/08/2010

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